หลักฐานการเช่า มาตรา 538

หลักฐานการเช่า (เช่าทรัพย์)

ตามที่กฎหมายว่าด้วยการเช่าทรัพย์ ได้บัญญัติถึงหลักฐานการเช่าไว้ในมาตรา ๕๓๘  โดยเนื้อหาว่า การเช่าอสังหาริมทรัพย์ที่ไม่มีหลักฐานเป็นหนังสือจะฟ้องร้องบังคับคดีไม่ได้  และการเช่าที่เกินกว่าสามปีขึ้นไป จะต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่นั้น 

หลักฐานการเช่าดังกล่าวจึงเป็นฐานที่ตั้งแห่งการฟ้องร้องบังคับคดีและต่อสู้คดีอันเกี่ยวกับสัญญาเช่า  ดังนั้น ถ้าประเด็นในคดีใดที่ไม่ต้องอาศัยสัญญาเช่า  ก็ไม่จำต้องพิจารณาว่ามีหลักฐานการเช่าหรือไม่ เช่น การฟ้องขับไล่บุคคลออกจากอสังหาริมทรัพย์ที่ให้เช่า

มาตรา 538 เช่าอสังหาริมทรัพย์นั้น ถ้ามิได้มีหลักฐานเป็นหนังสือ อย่างหนึ่งอย่างใดลงลายมือชื่อฝ่ายที่ต้องรับผิดเป็นสำคัญ ท่านว่า จะฟ้องร้องให้บังคับคดีหาได้ไม่ ถ้าเช่ามีกำหนดกว่าสามปีขึ้นไป หรือกำหนดตลอดอายุของผู้เช่าหรือผู้ให้เช่าไซร้ หากมิได้ทำเป็น หนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ท่านว่าการเช่นนั้น จะฟ้องร้องให้บังคับคดีได้แต่เพียงสามปี 

เมื่อพิจารณาบทบัญญัติของมาตรานี้ ต้องทำความเข้าใจเรื่องหลักฐานการเช่านี้เป็นสองกรณีคือ

๑.     หลักฐานการเช่าอสังหาริมทรัพย์ที่เช่ากันต่ำกว่าสามปี

๒.   หลักฐานการเช่าอสังหาริมทรัพย์ที่เช่ากันเกินกว่าสามปี

โดยหากเป็นกรณีที่ ๑  คือเช่ากันต่ำกว่าสามปีแล้ว เพียงแค่ทำเป็นหนังสือระหว่างผู้เช่ากับผู้ให้เช่า ลงลายมือชื่อคู่สัญญาเช่าคือทั้งฝ่ายผู้เช่า ผู้ให้เช่า เอาไว้ก็เพียงพอที่จะนำมาฟ้องบังคับคดีอันเกี่ยวด้วยบทบัญญัติเรื่องการเช่าเช่น  การฟ้องบังคับค่าเช่า  การฟ้องบังคับเงินสำรองในการซ่อมแซมทรัพย์สินที่เช่าไปก่อน การฟ้องบังคับให้จดทะเบียนการเช่า ได้ เป็นต้น

กรณีที่ ๒  การเช่าอสังหาริมทรัพย์กันเกินกว่าสามปี  จะต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนการเช่าต่อพนักงานเจ้าหน้าที่  ถ้าทำเป็นหนังสือแต่ไม่ได้นำไปจดทะเบียนต่อเจ้าหน้าที่  สัญญาเช่านั้นจะมีผลบังคับได้แค่ตามกรณีที่ ๑ คือสามปีเท่านั้น 

ข้อสังเกต  ถ้าการเช่าไม่มีหลักฐานเป็นหนังสือเลย จะฟ้องร้องบังคับคดีไม่ได้เลย แม้เช่ากันสามวันก็ไม่อาจฟ้องเรียกค่าเช่าได้

ปัญหาว่า  ถ้าทำสัญญาเช่ากันเกินกว่าสามปี เช่นทำสัญญาเช่ากัน ห้าปี  ผลของสัญญาจะเป็นไปตามกรณีที่ ๑ คือฟ้องร้องบังคับค่าเช่าได้เพียงสามปี  เมื่อสิ้นสุดสามปี  ผู้ให้เช่าไม่ต้องการให้ผู้เช่า  เช่าทรัพย์สินต่อไป  ผู้ให้เช่าสามารถบังคับขับไล่ผู้เช่าออกจากทรัพย์สินที่เช่าได้ทันที  แต่จะเรียกค่าเช่าในส่วนที่เกินจากสามปีไม่ได้แม้แต่วันเดียว  แต่ถ้าหากว่า ผู้ให้เช่า คงให้ผู้เช่า ครอบครองทรัพย์สินที่เช่าต่อไปในฐานะตามสัญญาเช่า โดยถือว่าเป็นการเช่าที่ไม่มีกำหนดระยะเวลา  การบอกเลิกสัญญาจะต้องบอกล่วงหน้าก่อนตามกฎหมาย  

มาตรา 570 ในเมื่อสิ้นกำหนดเวลาเช่าซึ่งได้ตกลงกันไว้นั้น ถ้า ผู้เช่ายังคงครองทรัพย์สินอยู่ และผู้ให้เช่ารู้ความนั้นแล้วไม่ทักท้วงไซร้ ท่าน ให้ถือว่าคู่สัญญาเป็นอันได้ทำสัญญาใหม่ต่อไปไม่มีกำหนดเวลา 

มาตรา 566 ถ้ากำหนดเวลาเช่าไม่ปรากฏในความที่ตกลงกัน หรือไม่พึงสันนิษฐานได้ไซร้ ท่านว่าคู่สัญญาฝ่ายใดจะบอกเลิกสัญญา เช่าในขณะเมื่อสุดระยะเวลาอันเป็นกำหนดชำระค่าเช่าก็ได้ทุกระยะ แต่ต้องบอกกล่าวแก่อีกฝ่ายหนึ่งให้รู้ตัวก่อน ชั่วกำหนดเวลาชำระ ค่าเช่าระยะหนึ่งเป็นอย่างน้อย แต่ไม่จำต้องบอกกล่าวล่วงหน้ากว่า สองเดือน 

แต่อย่างไรก็ดี  การเช่าที่เกินสามปีนั้น จะฟ้องร้องเรียกค่าเช่า ไม่ได้เลย  แต่ถ้าผู้เช่าจ่ายค่าเช่ามาแล้วก็ไม่ต้องคืน แต่ถ้าเขาไม่จ่ายค่าเช่าก็ฟ้องเรียกค่าเช่าไม่ได้ เพราะกฎหมายไม่คุ้มครองเนื่องจากมีเจตนาหลีกเลี่ยงกฎหมาย  

ในเรื่องการบอกกล่าวเพื่อขับไล่นั้น  เมื่อพิจารณามาตรา ๕๗๐ และ ๕๖๖  แล้วจะเห็นได้ว่า ใช้บังคับ (ให้บอกกล่าวล่วงหน้า) เฉพาะแต่กรณีที่มีหลักฐานการเช่ากัน ถ้าไม่มีหลักฐานการเช่าเลย คือเช่ากันโดยปากเปล่า  ไม่อยู่ในบังคับของกฎหมายว่าด้วยการเช่า การขับไล่สามารถทำได้ทันที ค่าเช่าก็จะฟ้องเรียกกันไม่ได้เลย  (คำพิพากษาฏีกาที่ ๕๔๐/๒๕๑๗)